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Calculez le «piratage» fiscal qui vous attend si vous vendez votre ancienne maison en 2015

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La réforme fiscale présentée par le gouvernement supprime les retraitements et les coefficients de compensation appliqués à l’impôt sur les gains en capital provenant de la vente de maisons. La mesure la plus coûteuse touche les factures d’impôt à partir de 2015 pour les contribuables qui vendent leurs maisons, surtout si elles ont été achetées avant 1994. « Cinco Dias » a développé un simulateur pour calculer la différence d’imposition entre la vente d’une maison aujourd’hui et à partir de janvier 2015. Un contribuable a acheté un appartement en 1976 pour deux millions de pesetas (12.020 €) et décide maintenant de vendre à 220.000 €. Avec la loi applicable, le vendeur payera  10.869 € de gains en capital IRPF. Cependant, à partir du 1erJanvier 2015 le coût budgétaire dans ce cas s´élève à 43.995 €. Autrement dit, la différence entre la vente d’un appartement au 31 décembre de cette année ou 24 heures plus tard à  33.126 €. C’est l’effet de la suppression de la compensation de l’inflation et du décalage des coefficients que le gouvernement de Mariano Rajoy a inclus dans la réforme fiscale qui entrera en vigueur l’année prochaine et qui modifie considérablement l’imposition des gains en capital. Dans le cas d’un bien, la plus-value qu´obtient un contribuable est corrigée par les coefficients de dépréciation de la monnaie inclus chaque année dans le budget de l’État. En outre, ceux qui ont acheté avant le 31 Décembre 1994, ont le droit à une réduction du gain en capital à la date d’achat et le 19 Janvier 2006. Les gains imputés au cours de cette période sont réduits par des coefficients de réduction et peuvent être exemptés pour les logements acquis avant le 31 décembre 1986. La réduction des taux d’imposition sur le tronçon de l’épargne ne compense pas l’augmentation que de nombreux contribuables subiront. Ainsi, les coefficients d’abattement et retraitement permettent de réduire significativement les plus-values à effets fiscaux. Par exemple, si une maison a été achetée, y compris les frais de gestion tels que notaire  pour 10.000 € en 1980 et est vendue maintenant pour 200.000 euros, le gain en capital s’élève à 190.000 €. Cependant, avec les retraitements et les coefficients de compensation, l’écart d’acquisition à des fins fiscales est réduit à 47.730 €. À partir de 2015, en continuant avec cet exemple, le gain en capital entier (190.000 €) sera imposé. Le changement de politique aura une influence décisive sur le marché de l’immobilier en fin d’année. Donc, ceux qui ont acheté un appartement il y a de nombreuses années et pensent  à le vendre, devraient accélérer le processus pour éviter le châtiment fiscal du gouvernement. L’acheteur, quant à lui, aura sur la réforme de la fiscalité une arme de pression supplémentaire pour baisser le prix. En outre, sur le plan fiscal, le don d’une maison est imposé comme une vente. Autrement dit, si un parent donne à son fils une maison, il obtient un gain en fonction du prix auquel il a acheté la maison et le prix du marché en vigueur au moment de l’attribution. Ainsi, il semble que la réforme fiscale accélère les dons de logement pour éviter la pénalité fiscale de l’impôt sur le revenu qui sera générée à partir de Janvier 2015. En outre, le gouvernement prévoit également de réduire les taux d’imposition qui s´appliquent sur les gains patrimoniaux. Toutefois, cela ne l’emporte pas sur l’axe de l’impôt duquel de nombreux contribuables vont souffrir. Actuellement, les gains en capital sont imposés à 21% pour les premiers  6.000 € de profit. Entre 6.000 €  et 24.000 € ils sont facturés à 25%, puis à 27%. En 2015, les 6.000 premiers euros taxés à 20%, de 6.000 à 50.000 euros s’applique un taux de 22% au-dessus de ce seuil, 24%. Les contribuables qui ont récemment acheté une maison, sont lamentablement les bénéficiaires potentiels de cette baisse des taux. Cependant, il est très probable que le prix de leur maison se soit déprécié et en conséquence, la vente ne génère pas de plus-value. Et en cas de gain réduit, la correction de l’inflation réduit actuellement à zéro l’impôt à payer. Par exemple, si un contribuable a acheté une maison en 2002 pour  275.000 € et la vend maintenant pour 300.000 €, il ne sera pas taxé car la plus-value actualisée de l´inflation est  négative. En 2015, cependant, cette opération va générer un gain aux fins d’impôt de 25.000 euros. Ceux qui ont acheté des actions avant 1994 vont également souffrir d’une forte augmentation de la taxe s´ils vendent à partir de 2015. Les changements de politique affectent également la vente d’actions ou de rachat des fonds communs de placement. Dans ces cas, le retraitement ne s’applique pas, bien que les achats effectués avant le 31 décembre, de 1994 soient également admissibles à des coefficients de compensation. La formule de calcul est complexe et les coefficients de réduction régissent l’écart d’acquisition généré entre la date d’acquisition et le 19 Janvier 2006. Dans le cas d´actions en bourse, le droit à la réduction de gain est calculé sur la base du prix moyen des actions au dernier trimestre 2005. Au-delà des opérations bizarres, le changement de réglementation met à mal les contribuables qui ont investi dans des actions depuis de nombreuses années. Par exemple, une personne qui a acheté  6.000 € en actions Repsol lorsque la société est devenue publique le 11 mai 1989, et vend aujourd’hui ses parts, aura atteint un gain de 66.228 €. Lors de l’application des coefficients de réduction, le gain pour fins d’impôt est réduit à 9.668 € et les impôts payables sont de 2.177 €. À partir de janvier, il sera imposé sur tous les gains en capital et la facture fiscale pour cet exemple sera portée à 14.774 €. La baisse des taux va profiter à d’autres investisseurs qui ont acheté des actions après décembre 1994. Quoi qu’il en soit, le bénéfice obtenu est inférieur au préjudice généré aux contribuables qui ont acquis des titres il y a plus de 20 ans. Le ministère des finances fait valoir que la suppression des coefficients d´abattement d’impôt donne à l´IRPF une plus grande «simplicité».    

Miguel MORILLON
Avocat au Barreau de Madrid
mmorillon@morillon.es

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