Si quelque chose différencie le cycle immobilier actuel du précédent c’est bien la place que le marché locatif a pris. Les nouvelles générations du pays suivent un comportement assez différent de celui de leurs prédécesseurs, en partie à cause des effets de la crise économique, mais surtout à cause d’un nouveau mode de vie qui a changé leurs relations personnelles et leurs rapports aux biens matériels.
En parallèle, la très forte croissance du tourisme populaire de ces dernières années, en plus de faire le plein des installations hôtelières, a conduit à ce qu’une bonne partie des offres de logements l’ai été pour un usage de vacances dans des zones qui n’en avait pas auparavant l’habitude. Il n’est donc pas surprenant que, depuis le début de la crise, le nombre d’espagnols vivant en location ne cesse d’augmenter, au point d’atteindre, dans les zones métropolitaines de Madrid et Barcelone, des proportions proches à celles recensées dans le centre de l’Europe.
L’augmentation constante de la demande locative, bien que n’ayant pas exercé de pression sur les prix durant les premières années du cycle -en pleine crise de nombreux propriétaires qui continuaient à miser sur les achats spéculatifs se contentaient de générer quelques profits- finalement l’a fait dans la mesure où la demande se concentrait dans les rares endroits où l’économie commençait à croître.
Car parmi les évidences du cycle actuel figure le fait que les noyaux de croissance économique sont très bien définis et ce dans des zones très concrètes : même le “centralisme” autonome ne parvient pas à créer des pôles régionaux ayant suffisamment de poussée pour marquer une différence notable avec le reste.
De plus, le déclin démographique commence à être palpable dans de nombreuses zones du plateau central et du nord-est de la péninsule. Dans nos deux grandes capitales les loyers continueront d’augmenter bien qu’à un rythme plus modéré, comme il sied à deux marchés arrivant à maturité. En regardant plus en détail le cas de ces deux villes on constate que le phénomène « tache d’huile » a commencé à se produire et que cette dynamique va continuer dans les prochains mois : les quartiers les plus recherchés ont déjà atteint des prix d’équilibre entre offre et demande, orientant la demande vers des zones plus périphériques en poussant les prix vers le haut.
Quelque chose de similaire se produit quand nous jetons un coup d’œil à la carte de la péninsule. L’année dernière, les hausses de prix les plus élevées ont eu lieu à Valence et Alicante, devant Madrid, Barcelone, Malaga et les îles Baléares. Et nous verrons prévisiblement cette année de nouvelles capitales telles que Séville, Saragosse, La Corogne ou Valladolid prendre le relais dans cette course. Pendant ce temps, les investisseurs misent clairement sur le marché de la location résidentielle.
Aux projets déjà annoncés l’an dernier de mise en marche de Socimis allant dans ce sens, tels que Testo, Alquiler Seguro, Rembrandt ou VBare, il faut ajouter la volonté de la propre Testo, de Azora et de Catella de développer des promotions de logements neufs destinés à la location résidentielle. Mais parlons aussi des menaces.
D’une part, le risque de mourir de succès a augmenté de façon exponentielle ces derniers mois avec l’apparition d’épisodes de “tourismophobie”, spécialement à Barcelone, qui ont diminué dans la mesure où le coup d’état séparatiste en concentrant toute l’attention a asséné un coup très dur au tourisme local.
Mais il ne fait aucun doute qu’il s’agit là d’une tendance de plus en plus prononcée. Des postulats populistes suggèrent d’appliquer des mesures qui suposeraient une véritable marche arrière pour le marché locatif. L’intervention des prix, l’interdiction de négocier librement entre les parties, la confiscation d’usage et de temps, etc., nous entraînerait inévitablement vers le retrait de l’offre et le frein à l’investissement. Tout au moins, un retour à l’Espagne des loyers anciens du franquisme qui a tant nuit au marché locatif pendant des décennies.
Au contraire, ce qu’il faut faire dans l’Espagne d’aujourd’hui c’est renforcer la sécurité juridique pour les propriétaires. Il existe encore une énorme quantité d’appartements de particuliers que ceux-ci maintiennent vides.
Face à la menace, la protection des propriétaires et les avantages fiscaux mettraient sur le marché plus de logements qui aideraient à satisfaire les nécessités de beaucoup et modérer les prix.D’un autre côté, le marché de l’achat devient chaque fois plus intéressant pour les demandeurs de logement, non seulement parce qu’il offre une meilleure qualité de construction, mais aussi parce que l’augmentation du prix de la location l’assimile au remboursement hypothécaire.
Dans la mesure où une forte demande, avec du travail stable, permet d’être solvable face à la banque, la tendance à l’achat augmente.
Miguel Morillon, avocat à madrid, expert dans l’immobilier
mmorillon@morillon.es
