Le diagnostic obligatoire des immeubles de plus de cinquante ans en copropriété

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Nous l’avons déjà indiqué dans ce blog, en Espagne, le rôle du notaire n’inclut pas la vérification de la conformité de l’immeuble avec la législation administrative et urbanistique qui lui est applicable. Il est donc fondamental de procéder, en amont de la signature de l’acte authentique de vente, à la vérification de cette régularité légale, afin d’éviter d’acquérir un immeuble passible de sanctions administratives ou devant faire l’objet de travaux qui peuvent augmenter considérablement son coût. Depuis 2010, l’une des obligations administratives pesant sur les propriétaires d’immeubles en copropriété dont la construction remonte à plus de cinquante ans est l’envoi à la municipalité d’un diagnostic technique, émis par un expert qualifié (architecte ou ingénieur), portant sur l’état de conservation de l’immeuble et le fait qu’il remplisse les conditions légales de sécurité, salubrité et accessibilité. Le domaine du diagnostic technique a été élargi par des textes de 2013.  Le diagnostic élargi doit certifier de la conformité de l’immeuble avec des obligations plus contraignantes au niveau de son accessibilité, et intégrer un diagnostic sur l’efficience énergétique de l’immeuble.  Il doit être réalisé dans les cinq ans à partir de la cinquantième année de l’immeuble et est valable dix ans à compter de son émission (les municipalités peuvent déterminer une période de validité inférieure). En conséquence, la situation est la suivante :

  1. Pour les immeubles construits avant 1950, le diagnostic technique qui a été obtenu sous l’emprise de la loi de 2010 devra être complété au niveau de l’accessibilité et de l’efficience énergétique ;
  2. Pour les immeubles construits entre 1951 et 1960, le diagnostic technique élargi devra être obtenu avant le 31 décembre 2014.

Nous ne saurions trop recommander aux acheteurs potentiels de ce genre d’immeubles de vérifier que le diagnostic a été effectué et d’en analyser en détail le contenu.  En effet, l’administration peut également réaliser des inspections et requérir aux propriétaires la présentation du diagnostic.  L’absence de réalisation du diagnostic peut représenter une infraction grave, surtout si l’état de l’immeuble peut porter atteinte à la sécurité des personnes.  Ce type d’infraction peut entrainer des sanctions jusqu’à un montant de 900.000 €, dont seront redevables les propriétaires, qui devront en plus assumer le coût des travaux dont la réalisation sera nécessaire pour que l’immeuble soit en conformité avec les règles de sécurité, de salubrité et d’accessibilité.

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Virginie Molinier          v.molinier@mbavocats.eu  

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