Les 7 conseils d’un professionnel avant d’acheter un bien immobilier en Espagne

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Vous désirez acheter un appartement, une villa ou un terrain en Espagne mais : vous habitez à l’étranger ? Vous ne parlez pas espagnol ? Vous n’avez pas le temps ou l’envie de vous lancer dans des recherches longues et fastidieuses ? Vous ne dominez pas le marché immobilier ni la législation espagnole ? Vous ne voulez prendre aucun risque ?

Mon Petit Coin de Paradis, chasseur immobilier francophone spécialiste de la Catalogne (Barcelone, Costa Brava, Costa Dorada), vous indique les étapes à suivre et les pièges à éviter lors de l’achat de votre bien immobilier en Espagne.

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1 – Définition du bien recherché

Avant de se lancer à la recherche d’un bien immobilier, il convient de prendre le temps de définir les caractéristiques du bien souhaité. Le style du bien immobilier, la surface, le nombre de chambres et de salles de bains, terrasse, piscine, jardin, vue, sont les critères les plus habituels. L’architecture et la décoration intérieure espagnoles peuvent être très différents de ceux auxquels nous sommes habitués en France. Il faudra donc parfois savoir visualiser le potentiel d’un bien.

Il convient également de bien définir la finalité de l’acquisition. Pour y vivre, pour y passer des vacances et/ou pour le louer? Cela a son importance car, a titre d’exemple, pour faire de la location touristique à Barcelone, il est obligatoire de disposer d’une licence touristique. Et la mairie de Barcelone n’octroie plus de licence depuis plusieurs mois…

La situation exacte est également un facteur important à prendre en compte avant l’achat. La proximité d’un aéroport ou de la plage, calme de jour comme de nuit ou en plein centre, dans un quartier recherché pour de la location… Il est recommandable de bien connaître la zone où vous souhaitez réaliser votre acquisition afin qu’elle corresponde à vos objectifs.

Enfin, le budget est aussi un des facteurs clés dans l’achat d’un bien immobilier. Depuis son niveau le plus élevé en 2007, le prix des biens immobiliers en Espagne a chuté d’environ 40%, ce qui les rend très attractifs pour qui dispose de liquidités ou d’accès à un financement. Le marché immobilier espagnol connait cependant de nombreux “sous-marchés”. Les biens situés dans les plus beaux quartiers des grandes villes ou dans les plus belles zones côtières ont moins subi la crise et les prix y sont plus dificilement négociables.

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2 – Visiter, visiter et visiter

Depuis l’étranger, Internet est un excellent allié pour identifier des biens immobiliers intéressants. Malheureusement, certaines agences immobilières recourent à des pratiques trompeuses comme par exemple la publication de biens immobiliers très attractifs à un bon prix mais qui ne sont plus en vente afin d’attirer l’intérêt d’acheteurs potentiels et d’essayer de leur vendre un autre bien. Ou encore l’utilisation de très belles photos qui ne reflètent pas toute la réalité du bien et de son environnement.

Visiter est une étape indispensable avant d’acheter. Sans une bonne connaissance de l’environnement local et une excellente préselection des biens à visiter, il faut parfois réaliser de nombreuses visites avant de trouver le bien immobilier idéal. Depuis l’étranger, cela représente un inconvénient supplémentaire. Perte de temps, frais de déplacement et de communications, opportunités qui nous échappent… Là aussi recourir aux services d’un chasseur immobilier sur place vous apportera des avantages.

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3 – Vous assurer un achat au meilleur prix

Calita en Tamariu, Costa BravaEn Espagne, un même bien immobilier est parfois commercialisé par le propriétaire et par une ou plusieurs agences immobilières à des prix de vente différents. Il convient donc de s’assurer d’identifier qui offre le meilleur prix de vente.

Certains biens et certaines agences immobilières sont spécialement orientés vers des acheteurs étrangers. Ces agences profitent parfois de la méconnaissance de l’acheteur des prix réels du marché. Il est indispensable de bien connaître les prix immobiliers locaux des biens similaires afin de commencer la négociation sur la meilleure base possible.

Aujourd’hui, en Espagne, le prix affiché est presque toujours négociable. La marge de négociation peur varier de 5 à 20% selon le prix affiché. Un professionnel vous assurera que le prix final de votre bien correspond au prix réel du marché et vous aidera lors de la négociation.

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4 – Contrôles à effectuer sur le bien

Avant de s’engager contractuellement et de verser une somme d’argent, il est indispensable de s’informer en détail sur la situation actuelle du bien.

En cas de doute sur l’état du bien, il est important qu’un architecte réalise une visite afin de s’assurer que le bien ne cache aucun vice. En plus, si vous souhaitez réaliser des travaux, il pourra également vous confirmer leur faisabilité.

Avant la signature du contrat de compromis de vente (Contrato de Arras Penitenciales), il est nécessaire de solliciter la « Nota simple informativa » la plus récente auprès du Registre de la Propriéte. Ce document vous informera entre autre que la propriété est détenue par le vendeur – et comment il l’a acquise (héritage, divorce, veuvage…). Selon son statut civil, et même si le propriétaire n’est qu’une seule personne, il est possible que la signature d’autres personnes soit requise afin de renoncer à des droits qu’ils pourraient avoir sur la propriété;

Il sera ensuite nécessaire de demander au vendeur de fournir une copie de plusieurs documents tels que le dernier reçu de paiement de l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles ou taxe foncière), les derniers procès-verbaux de l’assemblée des copropriétaires, les derniers reçus de paiement de l’électricité, du gaz et de l’eau. Ces documents vous permettront entre autre de savoir si la propriété est libre de toutes charges et si des travaux futurs ont été engagés par l’assemblée des copropriétaires.

Pour certains biens, comme par exemple un terrain, une maison avec jardin ou un appartement situé dans une zone encore peu consolidée, il est conseillé de vérifier sa situation urbanistique (affectation, permis…).

Il est important de noter qu’une clause standard de l’acte d’achat notarié stipule que l’acheteur connait la capacité juridique, urbaine ainsi que l’état physique de la propriété. Cette clause peut rendre difficile de prouver que la faute incombe au vendeur pour avoir masqué certaines informations, en particulier pour le volet urbain (affectation urbanistique).

Etant donné qu’en Espagne un notaire ne vérifie pas l’affectation urbanistique du bien, en cas de doutes il est important de se diriger vers l’organisme local qui pourra confirmer que le bien n’est affecté par aucun plan urbanistique.

Ainsi, l’intervention d’un avocat espagnol qui parle français est presque toujours indispensable si vous ne voulez prendre aucun risque.

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5 – Réservation du bien

Modern Beach HouseLorsque vous êtes décidé pour un bien, il conviendra alors de le réserver. Cela se matérialise par les formalités suivantes:

    1. Paga y señal”

Il s’agit d’une petite somme d’argent (généralement entre 1.000€ et 3.000€) déposée à l’agence immobilière ou au propriétaire à titre de réservation temporaire du bien.

Cette étape n’est pas indispensable, elle est utilisée dans le cas de vouloir négocier à la baisse le prix de vente. Si finalement vendeur et acheteur ne tombent pas d’accord, la somme d’argent déposée est rendue.

Durant cette période de négociation, le propriétaire s’engage à retirer son bien du marché. Cet accord est généralement valide pour une période de temps limitée, et, en cas d’accord, conduit au contrat de compromis de vente.

    1. Contrat de compromis de vente

La prochaine étape est la signature du contrat de compromis de vente (contrato de arras penitenciales).

Le contrat de compromis de vente est un contrat privé entre l’acheteur et le vendeur dans lequel le vendeur confirme son intention de vendre, et l’acheteur confirme son intention d’acheter la propriété au prix convenu et aux conditions spécifiées.

D’un commun accord, ce contrat stipule la date à laquelle la vente doit être réalisée. L’acheteur doit s’assurer qu’il disposera du temps nécessaire pour choisir le notaire et réunir tous les documents nécessaires à la signature de l’acte d’achat notarié, ainsi que l’obtention du financement si tel est le cas.

A la signature de ce contrat, l’acheteur doit verser un acompte au vendeur, généralement à hauteur de 10 % du prix de vente de la propriété. Si le vendeur décide finalement de ne pas vous vendre son bien, il devra vous payer le double du montant de l’acompte que vous lui avez versé. Si c’est vous (l’acheteur) qui finalement décidez de ne plus acheter, le montant de l’acompte sera perdu.

Si vous n’êtes pas familiarisé avec le système juridique espagnol, il est essentiel qu’un avocat ratifie les termes de ce contrat avant que vous le signiez.

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6 – NIE et compte courant en Espagne

La loi espagnole oblige tout acheteur étranger (même s’il est citoyen d’un pays membre de l’Union Européenne) à obtenir un NIE (Número de Identidad de Extranjero) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne.

Si l’achat du bien est réalisé par plusieurs personnes, toutes les personnes qui figurent sur l’acte d’achat notarié doivent être titulaires de son NIE le jour de la signature.

Bien que cela ne soit pas une obligation légale, il est recommandé que la personne qui va acquérir un bien immobilier en Espagne ouvre un compte courant auprès d’une banque en Espagne.

En effet, le paiement des impôts et frais liés à l’achat devront être versés depuis un compte en Espagne. Cela vous permettra également d’éviter des frais de transaction lors du paiement des factures ordinaires (charges communes, gaz, eau, électricité).

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7 – Acte d’achat notarié

belle maison en pierre  # 02En Espagne, l’acte d’achat notarié est appelé “Escritura”. En vertu de la loi espagnole le transfert de propriété du vendeur à l’acheteur doit être certifié par un notaire espagnol choisi par l’acheteur.

Lors de la signature de l’acte d’achat notarié, qui généralement a lieu 4 à 8 semaines après la signature du contrat de compromis de vente, le notaire va contrôler plusieurs aspects de la vente et exigera, entre autres:

  • Les documents d’identité (passeport, carte d’identité nationale et NIE);
  • Le titre de propriété sur le bien;
  • Une copie du reçu de paiement du précédent IBI;
  • La preuve que les frais communs (gastos de comunidad) ont été payés jusqu’à date;
  • La copie des dernières factures domestiques afin que l’acheteur puisse changer le nom des services tels que l’électricité et l’eau;
  • Le certificat d’habitabilité.

Tous les paiements finaux sont réalisés par chèque certifié au moment de la signature de l’acte d’achat et en présence du notaire. Il est important de se rappeler que les frais de notaire doivent également être payés lors de la signature de l’acte d’achat.

L’acheteur a désormais officiellement pris possession du bien et les clés du bien lui seront remises. Ceci termine la vente et l’acte d’achat notarié peut maintenant être enregistré auprès du Registre de la Propriété.

L’acte d’achat notarié est sans doute l’étape la plus compliquée et critique lors de l’achat d’un bien immobilier à l’étranger. Mon Petit Coin de Paradis vous aide dans tous ses aspects:

  • Recommandation d’un notaire;
  • Préparation et approbation de l’acte d’achat notarié;

  • Organisation de toutes les formalités nécessaires à la signature de l’acte d’achat notarié (veiller à ce que le notaire reçoive tous les documents requis, organiser une date pour la signature du contrat…);

  • Présence d’un avocat qui parle français lors de la signature de l’acte d’achat notarié.

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Imma Arribas
Mon Petit Coin de Paradis
Chasseur Immobilier
www.monpetitcoindeparadis.com
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