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Les appartements de standing tous surévalués dans la capitale espagnole

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Vue d'un immeuble situé à l'angle de Velazquez avec Calle Alcalá
Madrid n’est pas du tout Paris ou New-York. Le quartier chic du centre-ville est situé dans un tout petit carré, à l’intérieur même d’un quartier chic qui s’appelle Barrio de Salamanca. Les cadres supérieurs qui n’ont pas d’enfants au lycée français et connaissent Madrid veulent habiter dans ce quartier. Le problème c’est que les propriétaires d’appartements vivent dans une bulle et ne se rendent pas compte que leur bien ne vaut plus grand chose. Les propriétaires du quartier de Salamanca prennent les expatriés pour des pigeons. La « milla de oro » l’appellent les professionnels du retail. C’est le quartier où toute marque de luxe qui se respecte souhaite avoir sa vitrine, YSL, Brioni, John Lob et ont du parfois attendre des mois avant de trouver leur emplacement. Cet espace très chic est situé entre Serrano et Calle Velazquez, de la Puerta de Alcalá à Calle Ortega y Gasset. C’est le rectangle d’or. Là où se situe les plus belles boutiques et l’animation chicos le weekend, ambiance village chic. C’est d’ailleurs là que des voitures de sociétés privées de sécurité circulent 24h/24 suite à la forte augmentation de braquages dans le quartier en 2010 et 2011. On les aperçoit la nuit en face de Prada et Loewe. Très vite, lorsque vous sortez de ce rectangle, l’ambiance change, on retrouve les vieilles boutiques des années 70. Les loyers ont baissé de 30% depuis 3 ans dans ce quartier de Salamanca. Malgré tout, celui qui recherche un duplex moderne avec terrasse…et bien ne le trouvera pas! Il existe quelques agences dites de luxe qui vous proposent des « aticos » (appartements au dernier étage), mais 7.500 euros la location d’un 200 m2, c’est se moquer du monde. Les propriétaires de ce quartier continuent d’avoir une attitude d’avant la crise et vivent dans une véritable bulle.  A l’époque, tous les expats, diplomates et Country Manager souhaitaient venir travailler en Espagne. Chacun disposant d’un budget sans limite, les loyers flambaient. Dans un pays à trés forte croissance, on compte moins! Mais cette époque est révolue. Les filiales de multinationales et les ambassades n’attribuent plus autant d’avantages pour leurs cadres. Les propriétaires du quartier de Salamanca ont donc bénéficié d’une concentration de choses exclusives et d’une forte demande étrangère. Aujourd’hui, les loyers ont très peu baissé et l’offre augmente. « Les propriétaires pensent que la croissance économique du pays est de 15%! » s’exclame un français du quartier. « Ils n’ont pas compris que leurs appartements ne valent pas ceux de Paris ou de New-york désormais, ni même ceux de Rio ou de Kiev qui sont des villes où il est possible de faire fortune. Ce qui n’est plus le cas ici! » Des immeubles vétustes et insonorisés Si les facades ont casiment toutes été refaites depuis 10 ans, les constructions des immeubles restent quant à elles aux normes d’avant l’intégration de la CEE. Le principal cauchemard des français qui y vivent est l’insonorisation des immeubles et la vétusté des entrées. « Comment peut-on me proposer un 250 mètres carré à 6.000 euros par mois alors qu’on entend tout depuis le salon, les voisins comme l’enfer de la rue » s’exclame un français qui recherche desespérément un appartement refait à neuf et silencieux.  « Les appartements en face du Retiro ont une belle vue sur le parc mais dès qu’on ouvre la fênetre, le boulevard de Alcála et son bruit continue rentre dans le salon, or je ne viens pas en Espagne pour vivre cloîtré » continue-t-il. « J’ai visité des choses côté Condé de Aranda, une rue proche du parc, mais non seulement il n’y avait pas de parking,  mais en plus la terrasse qu’on m’a présentée sur le net était d’une tristesse incroyable. Il fallait un monte-charge pour y avoir accès. La vue sur une cour intérieure miniscule. De plus l’entrée de l’immeuble donnait envie de faire demi tour ». Les prix vont encore s’effondrer de 40%, à la location comme à la vente. Il n’est pas nécessaire d’être un professionnel de l’immobilier pour comprendre que les prix actuels pratiqués dans ce quartier sont tout simplement surréalistes. Comment peut-on acheter un appartement sachant que si vous le mettez à la location, il faudra plus de 40 ans pour le payer si vous souhaitez l’autofinancer? C’est surréaliste quand à quelques heures d’avion dans les pays de l’Est un appartement s’autofinance en moins de 8 ans. « La Pologne n’est qu’à trois heures d’avion, quitte à investir dans un appartement, je vais le faire dans un pays où il s’autofinance en moins de 10 ans et avec une forte croissance économique » s’exclame ce jeune entrepreneur français de la IT qui vit entre Moscou, Varsovie et Madrid. Les quartiers riches ont été épargnés depuis le début de la crise. Quand les appartements de banlieue ont chuté de plus de 50%, ceux du centre-ville à peine 20%. Mais la fête est bientôt finie au centre-ville.  Les entreprises ne sont plus prêtes à payer n’importe quoi pour leurs cadres. Etant donné que ces prix vont chuter dans les 5 prochaines années, il n’est pas rentable d’acheter aujourd’hui au centre de Madrid ou de Barcelone et encore moins de mettre 30 ans pour payer un bien qui a toutes les chances d’en coûter beaucoup moins. Par conséquent, la valeur actuelle des biens ne se justifient plus. 2012 va être le début d’une vraie chute des prix dans les quartiers exclusifs dont les biens sont clairement surrévalués d’au moins 40%. Quant aux autres quartiers de la capitale, une baisse d’au moins 30% supplémentaires est aussi à prévoir. PC  

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