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Contrat d’Arrhes avant le covid-19 : comment récupérer l’argent versé pour acheter un appartement

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La pandémie provoquée par le covid-19 a entraîné la paralysie des opérations immobilières de toutes sortes. L’un d’eux est le contrat privé de vente avec versement d’Arrhes pour un logement qui a été signé avant cette crise. (idealista/news)

Le cabinet Ático Jurídico analyse s’il est possible de récupérer la caution qui a été versée pour l’achat d’un appartement.

Le dépôt d’Arrhes est une garantie qui implique généralement la remise d’argent pour assurer le respect d’une obligation qui n’est autre que l’achat d’un bien immobilier. Normalement, elle est formalisée dans un document privé où l’acheteur verse un montant à titre d’acompte, et le vendeur accorde un délai pour signer devant un notaire la vente du bien.

Avec le déclenchement de cette crise sanitaire et économique, de nombreux acheteurs ont signé un contrat d’Arrhes, mais aujourd’hui ils ne peuvent pas entreprendre l’achat de la maison, en raison d’un ERTE, d’un licenciement ou d’une réduction substantielle de leurs revenus.

C’est-à-dire qu’en raison de circonstances extraordinaires et imprévues, il est impossible de respecter le contrat d’achat et, à ce stade, la clause “rebuc sic stantibus” apparaît. La situation sanitaire actuelle, générée par le coronavirus, et les mesures qui ont dû être adoptées pour sauvegarder la santé publique, pourraient être incluses dans l’un des cas de force majeure. “De telles circonstances, totalement indépendantes des parties contractantes, devraient rendre impossible le respect des obligations du contrat par l’une des parties”, déclare Salvador Salcedo, associé du cabinet d’avocats Ático Jurídico.

Dans des conditions normales, le principe qui prévaut dans les contrats est celui du “pacta sunt servanda”, c’est-à-dire que les accords doivent être respectés par les parties, comme le stipule l’article 1.091 du CC. Cependant, étant donné la situation extraordinaire de la société espagnole, il est possible de recourir à la clause “rebuc sic stantibus” susmentionnée.

“Il ne faut pas oublier que la clause “rebus sic stantibus” a été admise par les tribunaux avec beaucoup de prudence. Il n’est qu’exceptionnellement possible d’invalider ce qui a été signé, soit en résiliant le contrat, soit en le modifiant. Ce n’est que dans des cas très spécifiques que la clause en question s’applique. Sinon, le principe qui garantit le respect de ce qui a été convenu peut être rompu”, ajoute M. Salcedo.

Toutefois, la crise du covid-19 peut justifier l’application de cette clause au cas où l’acheteur ne pourrait vraiment pas se permettre l’achat en raison du coronavirus. La Cour suprême, à l’occasion de la dernière crise économique, a rendu plusieurs arrêts sur l’application de la clause susmentionnée. L’approche traditionnellement restrictive a fait place à une vision plus permissive, comme en témoignent certaines décisions.

Dans tous les cas, le conseil de Salvador Salcedo est de parler au vendeur, avant la date limite pour aller chez le notaire afin de savoir s’il est prêt à annuler l’opération et à rendre l’argent. Si ce n’est pas le cas, il est conseillé d’agir en connaissance de cause, car le problème n’est pas simple, et il conviendra d’analyser le cas spécifique.


Source et suite : idealista/news

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