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Étude Tinsa – Marchés immobiliers locaux du 3ème trimestre de 2019

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Le chiffre provisoire du rapport Tinsa IMIE Local Markets pour le troisième trimestre de 2019 atteint une augmentation de 3,8% d’une année sur l’autre du prix moyen des logements finis (neufs et d’occasion) en Espagne, soit une valeur moyenne de 1 367 € / m2 . (TINSA)

Les augmentations annuelles à deux chiffres dans les principales capitales provinciales ne sont plus notables. Valence et Palma de Majorque se maintiennent avec des chiffres supérieurs à 8%, Séville et Malaga un peu plus de 5% et Saragosse 3,2%. En ce qui concerne les deux plus grandes villes, Madrid affiche une augmentation de 3% et Barcelone affiche une valeur moyenne inférieure de 1% à celle du troisième trimestre de 2018.

Jusqu’à six communautés autonomes entrent dans le négatif, avec des valeurs inférieures à celles d’il y a un an: Murcie (sans variation à peine), La Rioja, les deux Castille, Asturies et Galice. Le nombre de provinces avec une variation annuelle négative augmente à dix-neuf.

Le prix moyen national concorde avec ces douze trimestres consécutifs d’augmentation – variation inter trimestrielle de 1,2% -, avec une revalorisation cumulée du minimum postérieur à la crise de 14,2%, soit 33,3% inférieur au prix maximum de 2007.

Les communautés autonomes

Avec ses 6,1%, la Communauté forale de Navarre est la seule région qui s’enrichit au dessus des 5% inter annuels. La tendance actuelle de la stagnation, voire la correction, se manifeste dans la variation inter trimestrielle négative de dix communautés. En ce sens, seule la Navarre augmente au-dessus de 2%.

Castilla-La Mancha continue avec des valeurs de plus de 50% inférieures à ses sommets de la dernière décennie, tandis que les îles Baléares et la Communauté de Madrid laissent cette différence en dessous de 30% (seulement 19% dans le cas des îles Baléares). La Communauté de Madrid et la Catalogne atteignent un minimum de 42% et 33%, respectivement. Avec des augmentations cumulées de moins de 5%, nous trouvons les régions d’Estrémadure, des Asturies, de Galice et des deux Castille.

Les provinces

À l’exception de Huesca, Málaga et la Navarre, il n’y a pas d’augmentations de la valeur provinciale supérieure à 5% par an. Vingt-deux provinces réduisent leur valeur moyenne par rapport au deuxième trimestre de 2019.

Les valeurs provinciales les plus élevées sont à Guipúzcoa (2.450 € / m2), à Madrid (2.324 € / m2 ), aux îles Baléares (2.203 € / m2 ) et à Barcelone (2.157 € / m2 ). Les plus basses, à Ciudad Real (619 € / m2), Teruel (704 € / m2 ), Cuenca (709 € / m2 ) et Lugo (734 € / m2 ).

Dans cinq provinces, le logement a une valeur inférieure à la moitié du maximum d’il y a dix ans: Tolède, Guadalajara, Huelva, Lleida et Castellón.

Les capitales

Le coût annuel de quatre capitales de province dépasse 10%: Huesca, Ourense, Soria et Pampelune. Il faut noter les très légères variations des deux capitales principales, Madrid et Barcelone, même avec de légers ajustements (Barcelone en taux inter annuel et Madrid en inter trimestriel). Quinze capitales – si l’on inclut Ceuta et Melilla – connaissent une baisse par rapport à la même période de l’année précédente.

Onze capitales affichent moins de la moitié de leurs chiffres maximaux d’avant la crise, y compris Saragosse. En nombres plus proches de ces valeurs de la décennie passée, on retrouve Palma de Majorque, Ourense, Saint-Sébastien, Madrid et Barcelone (jusqu’à 25% de moins).

Les plus chères du pays restent Saint-Sébastien (3.406 € / m2). ), Barcelone (3.349 € / m2 ) et Madrid (2.962 € / m2 ), suivies à distance par Palma de Majorque et Bilbao. Parmi les moins chères, on trouve Lugo, Castellón, Ciudad Real et Lleida, toutes en dessous de 900 € / m2.

Les quartiers des cinq plus grandes capitales

À Barcelone, des ajustements sont enregistrés par rapport au trimestre précédent dans tous les quartiers, à l’exception de Les Corts, Sant Andreu, SantsMonjuic et Horta-Guinardó (les deux derniers ont toutefois des valeurs moyennes inférieures à celles de l’an dernier). Sauf dans le quartier madrilène de San Blas, où les valeurs moyennes croissent en taux interannuel; il convient de noter que deux des principaux (et plus coûteux) quartiers résidentiels du centre-ville, Salamanca et Chamartín, réduisent légèrement leur prix moyen au taux trimestriel.

À Séville, Valence et Saragosse, la plupart des quartiers dépassent, avec différents montants, les valeurs du troisième trimestre de 2018, bien que ne soient pas des exceptions ceux qui enregistrent des ajustements de valeur trimestriels.

Les quartiers les plus chers, situés à Madrid et Barcelone, avec des chiffres supérieurs à 4.000 € / m2 , sont ceux de Salamanca, Chamberí, Centro, Chamartín et Retiro (Madrid), et Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts et Eixample (Barcelone).

MADRID

BARCELONE

VALENCE

Effort financier et frais hypothécaires mensuels

Les Espagnols consacrent en moyenne 20,1% de leur revenu familial disponible à la première année d’emprunt hypothécaire. Selon les données de l’Institut national de la statistique, l’hypothèque moyenne en Espagne s’élevait à 122.965 euros au deuxième trimestre 2019 (dernières données disponible). Chaque mois, le versement de l’hypothèque correspond à un décaissement moyen de 587 euros.

Les différences géographiques dans le niveau d’effort financier, qui relie le revenu familial au montant moyen des hypothèques dans chaque zone, continuent d’être importants en Espagne. Málaga, où 27,1% du revenu disponible est destiné à une hypothèque moyenne de 144.265 euros, les îles Baléares (25,5%) et Barcelone (22,1%) sont les provinces qui font le plus gros effort financier, par rapport aux provinces de La Rioja, Lugo, Castellón, Lleida et Tarragone (moins de 15%).

Dans les deux capitales principales, Madrid et Barcelone, l’effort financier net atteint respectivement 21,0% et 25,9%. À Madrid les quartiers de Moncloa-Aravaca, Salamanca, Chamberí, Chamartín et Arganzuela dépassent le taux de 25%. À Barcelone, ce sont ceux de Les Corts, Sarrià-Sant Gervasi (tous deux supérieurs à 30%), Ciutat Vella, Eixample et Gràcia.

Le versement hypothécaire mensuel le plus élevé a été enregistré dans la province des Baléares (863 euros), suivi de Barcelone (757 euros) et Madrid (735 euros), bien au-dessus du paiement moyen effectué à Lugo (345 euros), Jaén (363 euros) et Cuenca (366 euros), provinces avec les quotas les plus bas.

Rentabilité locative brute

La rentabilité locative brute est de 4,4% dans les villes de Madrid, Valence et Séville, se réduit jusqu’à 3,9% à Barcelone et s’élève à 4,6% à Saragosse.

Dans la division par quartiers de ces villes, comme pour les précédents mois, les chiffres de rentabilité dans le centre de Barcelone (Ciutat Vella), Madrid (Centro) et Valence (Ciutat Vella) sont au-dessus de ses quartiers adjacents. En dehors de ce fait, le schéma centre périphérie en termes de rendements contenus et de rendements élevés, reste clair dans ces capitales, sans constater de variations notables au cours de cette année.

Source et suite: TINSA

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