Oh l’Espagne et ses plus de 300 jours par an de soleil !! Vous trouverez l’appartement de vos rêves, dans le quartier historique d’une belle ville moderne comme Valencia, Barcelone ou Granada. Jouissant d´un toit terrasse privatif avec vue sur la ville tout en profitant du soleil et des dîners entre amis, …
Vous devez entendre dire que les terrasses sur toit dans le droit espagnol, appartiennent aux immeubles, or celles-ci appartiennent à la copropriété. Si les statuts de la copropriété ne précise rien, tous les propriétaires ont le droit de jouissance mais aucun d’eux ne peut faire de modifications sans l’accord de l’Assemblée.
Dans le cas où l’acte de constitution d’immeuble prévoit une permis exclusive pour les propriétaires de l’appartement annexe, il y a des règles:
a) Il est interdit de modifier l’apparence externe du bâtiment. La façade ou les murs extérieurs sont intouchables. Cette règle interdit aussi des modifications de grande ampleur comme la création de nouvelles portes ou de fenêtres.
L’interdiction s’étend aux matériaux de la façade (mais également sa couleur) et tout type de construction fixe placée sur elle.
b) Un permis exclusive ne doit jamais déranger d´autres copropriétaires. A ce propos, plusieurs comportement sont interdites :
– Le barbecue : le risque d’incendie mais également l´odeur et la fumée sont cause de problèmes pour le voisinage. Et les tribunaux espagnols sont fermes sur ce point.
– Des vérandas ou pergolas sont interdites pour les cas suivants :
- Si l’installation prévoit un ancrage au sol ou sur la façade, ou une modification de l’aspect de celle-ci.
- Si l’installation dérange d´autres propriétaires. Par exemple, une véranda bâtie au rez-de-chaussée gênant l’appartement du premier étage.
– Des arbres : On ne peut déranger les voisins avec de plantes trop larges, grimpantes (qui fragilisent les murs) ou à forte odeur.
– Des brise-vents : Le brise-vent placé sur la façade ou le toit est une modification du bâtiment. Normalement il est possible d’obtenir l’autorisation des copropriétaires à condition d’utiliser la même couleur ou un mème modèle.
– Climatisations : Les tribunaux espagnols sont flexibles sur ce point, en particulier dans le cas de bâtiments très anciens.
L’autorisation de la Assemblée Générale
La règle générale en Espagne pour obtenir l’autorisation d’aménagement d’une terrasse, même à titre exclusive, est le vote à l’unanimité. En cas d´absence la Loi 41/1960 sur le vote des copropriétaires absents entre en vigueur. 30 jours leur sont donnés pour s’opposer et cela par lettre recommandée. Ainsi il faut que tous les voisins présents dans l’Assemblée soient favorable et qu´aucun des absents ne s’opposent dans le délai légale.
Des obligations
Sauf mention contraire au règlement, le ou les copropriétaires qui béneficient d´usage exclusif sont uniquement chargés de l’entretien du revêtement (nettoyage, éviter l’obstruction de drain); les travaux portant sur le gros œuvre et l’étanchéité restent des charges générales.
Mention : les plantes situées sur les terrasses de toit doivent être placées en hauteur, sans rester au sol. Les racines pouvant l´infiltrer et causer des dommages.
Alors, avant de profiter de votre terrasse deux règles de bon sens sont à prendre en considération :
– Ne jamais modifier la structure et l´apparence de la façade sans autorisation préalable de l’Assemblée Générale.
– Ne pas déranger les voisins (bruits, odeurs, privation de vue, …)
Félix de la Guia & Manuel Serra . Avocats
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