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“La plus grande demande est de donner une garantie légale des contrats signés”

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Felix de la Guia Muñoz dirige le cabinet Evalue Asesores bien impalnté à Valencia. Il accompagne régulièrement des acheteurs dans l’immobilier. Quels sont les nouveaux enjeux? Y-a-t-il des nouvelles normes dans le juridique et la fiscalité? Est-ce le moment d’investir? Rencontre.

Comment se positionne votre cabinet dans le secteur immobilier?

Evalue est un cabinet d’avocats que nous avons fondé il y a plus de 15 ans par des professionnels ayant une expérience dans le secteur immobilier et fiscal, et qui provenaient déjà d’autres grandes entreprises. On s’ oriente dans  le secteur des étrangers et des non-résidents intéressés par la Communauté Valencienne, étant donné que pour cette région, ladite population a toujours été un secteur très important. Bien que ce public ait besoin d’une approche plus pratique et directe pour résoudre les problèmes dans son activité d’achat et de vente, nous avons également détecté qu’elle commençait déjà à créer des sociétés de services connexes. Une fois reconnu par l’ambassade de France et notre fusion avec un cabinet d’avocats français de premier plan tel que HANS & associes, le positionnement sur le marché francophone est devenu encore plus important.

Que pensez-vous de la situation actuelle? Pensez-vous que les prix vont baisser à Valence?

La réponse est l’existence d’une grande incertitude et d’un certain arrêt d’activité en attendant de voir comment les événements évoluent. Le Covid-19 a renforcé une tendance qui existait déjà fin 2019. Le marché a changé et cela va s’accentuer dans les prochaines années. Dans quelques mois, les options d’investissement impensables auparavant commenceront à arriver sur le marché.

Le type de demande a également changé en termes de goûts, bien que le marché continuera d’augmenter étant donné que Valence est une région où la proximité de la mer et la qualité de vie, ainsi que le dynamisme le rendent très intéressant. De plus, la possibilité du télétravail permet de vivre et travailler très facilement même à l’extèrieure de la ville.

Ainsi, pour savoir si les prix vont baisser, dans le secteur locatif, nous attendons des baisses de 15%, étant donné qu’ils venaient déjà à des prix très élevés, notamment en raison de l’offre et de l’entrée sur le marché des logements dédiés au secteur touristique. et qui recherchent maintenant des locations plus longues. Quant à l’achat, encore une fois, la réponse est la prudence, et plutôt que des prix plus bas, une nouvelle offre est attendue, de locaux et de propriétés qui généreront de nouvelles opportunités qui n’existaient pas avant le Covid.

Existe-t-il de nouvelles règles pour investir après Covid?

Pas vraiment, du point de vue juridique, non, au-delà des mesures sanitaires pour les agents impliqués dans le processus. Maintenant, dans le secteur locatif, il y a eu une défense et une limitation des expulsions, donc nous recommandons que dans ce secteur, les garanties précédentes des locataires soient trouvées et une assurance de non-paiement soit contractée, etc … Evidemment pour le secteur saisonnier, en raison de la covid-19, les mesures sanitaires et de nettoyage devront être renforcées.

Dans certaines régions comme Madrid, le processus d’investissement (licences, temps de gestion, …) que Valence fait dans ce sens est-il facilité?

À Valence, il y a toujours eu une demande générale concernant le retard dans ce type de procédure, et en raison du Covi-19, il y a eu un arrêt presque total dans les institutions publiques. Une impulsion est désormais attendue dans ce domaine et a été annoncée afin de mieux stimuler le marché et que Valence, l’un des lieux touristiques les plus importants d’Espagne, ne soit pas à la traîne. Ce secteur est un moteur de l’économie. En fait, par exemple, cela a déjà été noté dans le sujet des locaux où les licences s’accélèrent.

Covid nécessite également plus de télétravail, pensez-vous que les sociétés de gestion et de notariat seront également numérisées, afin de clôturer un investissement à distance?

Cela s’est déjà produit, par exemple l’octroi de pouvoirs notariaux et procéduraux par voie électronique est déjà possible. De même, pratiquement tous les documents publics ont accès aux informations par voie électronique. De même, la création d’entreprises est déjà possible par voie électronique.

Il est vrai que, parce que dans le cas des étrangers et de leur besoin d’identification documentaire, c’est toujours une exigence qui paralyse certains processus, car l’obtention du NIE est toujours un problème en raison du retard dans la nomination, nous recommandons donc que ce processus soit fait pour éviter des retards ultérieurs.

Pour l’investissement à distance, comme je l’ai dit, je le vois en place dans un court délai, tant que la documentation du dossier est bien faite, bien que la loi espagnole ait toujours besoin de cette présence physique pour des événements tels que la vente et l’achat, et sa garantie légale. Mais c’est vrai que ces changements sont attendus et il y en a déjà dans les tribunaux avec des procès par vidéoconférence par exemple..

Vous êtes en contact avec des investisseurs au quotidien, quels sont les problèmatiques juridiques les plus demandés?

Oui, il y a beaucoup de demandes des investisseurs qui, pour diverses raisons, ont un capital et veulent investir dans quelque chose de sûr, et le secteur immobilier reste une cible tangible privilégiée. Ces dernières années à Valence, des projets ont été développés non seulement pour l’achat et la vente de biens immobiliers à dédier aux plateformes de location, mais aussi le développement de sociétés de services liées.

La plus grande demande est de donner une garantie légale des contrats signés et des documents des opérations, ainsi que des problèmes traditionnels dans le secteur locatif (défauts, obligations, etc.).

On nous demande aussi beaucoup d’optimisation fiscale ainsi qu’ une coordination avec le pays d’origine, comme par exemple nous assistons à une augmentation des achats par les SCI françaises. Une fois les procédures administratives effectuées, elles permettent des achats directs en Espagne.

Nous avons aussi de nombreuses requêtes dans le domaine fiscal par des problèmes de résidence et enfin des problèmes juridiques une fois l’investissement réalisé. Cela vient dans certains cas d’une mauvaise revue de la documentation au moment de la vente et cela fait partie de notre tâche principale, pour éviter ces problèmes ultérieurs sachant bien ce qui est acheté ou où il est investi.

Contactez Evalue Asesores

Par LCE

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