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“Las socimis han canalizado muchos inversores internacionales de los países occidentales, pero también de América latina”

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Jesús González Nieto-Márquez, Director del MAB (Mercado Bursátil Alternativo) de España, administrado por el operador BME desde 2006. También es el Presidente de LATIBEX, la bolsa de valores latinoamericana de la Bolsa Española.

El MAB ha experimentado un verdadero “boom” en los últimos años, particularmente con la incorporación de sociedades inmobiliarias cotizadas (socimis), que hoy representan una aportación de más de 10.000 millones de euros y 68 Empresas.

Me gustaría ver con usted el balance del MAB 2018 y tambíen conocer cuáles son las perspectivas para el año 2019.

Ha sido un año magnífico en términos de incorporación de compañías y de generación de capital para esas empresas. En 2018, sumamos 20 nuevas socimis, para un total de 68, es muchísimo. Un mercado que se ha desarrollado en los últimos 3 años (2016, 2017, 2018) a un ritmo que nadie esperaba porque había mucho interés por el vehículo de inversión, ha sido un éxito.

Considero que desde MAB, hemos sabido acompañar esa demanda de las empresas generada por lo que podemos llamar un “ecosistema”, que incluye no solamente a las socimis, sino que se apoya de asesores, gestores del portafolio inmobiliario, valoradores, abogados y auditores, que han permitido que el mercado haya crecido con esta velocidad.

Es especialmente interesante para nosotros, la financiación que se ha producido durante el año 2018. Las socimis del MAB, han conseguido levantar un billón de euros tanto en operaciones inmediatamente anteriores a la incorporación, como plazamiento de capital posterior de todo tipo: empresas dinerarias, con importación de activos.

Es verdad que ha sido el pico en 2018, pero también es cierto que los años anteriores fueron buenos, el total de los últimos 3 años ha sido de 1.7 billion, lo cual está muy bien.

Las carteras de las empresas son muy diversas: quizás un poco la novedad del año 2018, ha sido la incorporación de socimis especializadas en la ventas de hoteles, Retail, oficinas y viviendas. Algunas, son especializadas y hacen solo hoteles por ejemplo, pero generalmente se mezcla con un portafolio equilibrado.

Creo que eso hace que el conjunto de las socimis que están en el mercado, tengan un market cap de 10.5 billion del tamaño del mercado, aunque los activos bajo gestión son un poco más de 20-22 billion. Si a eso le sumamos las cuatro socimis que están en Bolsa, en el “main market”, los números se duplican. Por eso, considero que el balance es francamente positivo y que se va a igualar en el año 2019.

Por el momento, es un poco más tranquilo hasta que se cierren las cuentas y las auditorias. La incorporación de nuevas empresas la veremos a partir del segundo trimestre en adelante. Las solicitudes que estamos teniendo nos hacen pensar que vamos a tener de nuevo un buen año. Sin embargo, no puedo concretar ni el número ni el tamaño exacto de las socimis.

Cuál es el peso de las socimis dentro del MAB?

Es más de la mitad. Ahora mismo tenemos 109 empresas de las cuales 68 son socimis.

Organizamos eventos en los cuales invitamos inversores internacionales junto con inversiones españoles, para ayudarles a conocer compañías. Lo más grande que hacemos se llama “METCAP” y ocurre durante el mes de mayo.

Adicionalmente, organizamos eventos fuera de España por ejemplo en París, Frankfurt o Nueva York también.

La verdad es que ahora, la mayor parte de las socimis del MAB son de tamaño pequeño. Entonces, es más difícil incorporar inversiones internacionales porque suelen pedir volumen. Por ello, están trabajando más con inversiones locales, a través de varios circuitos, por ejemplo de bancas privadas, personales, families offices, incluso algunos fondos de inversión internacionales.

Todo el market cap de las socimis pertenecientes a MAB, suman un aproximado de 10 millardos de euros entre 68 socimis.

Sin embargo, solo cuatro o cinco de ellas tienen un cap bastante grande entre 50.000 y 1 millardo de euros. Entonces qué ocurre? Los inversores internacionales ven una compañía de 80 millones y se dicen “no” porque el trading es muy pequeño. Lo que hacemos es ayudar poco a poco que esas empresas sean más grandes, para que puedan darse a conocer. Quizás, esta no es una manera de poder invertir inmediatamente, pero en la próxima ronda pueden atraer inversiones más grandes.

 

Jésus González Nieto-Márquez, Director del MAB y Philippe Chevassus, Director de Le Courrier d’Espagne

Euronext ha abierto una oficina en Madrid. Intentan seducir a las empresas francesas. Qué relación tenéis con Euronext ? Qué significa para vosotros la apertura de esa nueva oficina en Madrid?

Por supuesto, todas las bolsas europeas compiten por lo mismo: las empresas y el capital. Inicialmente estaban especializados en empresas tecnológicas, pero rápidamente han visto que el mercado de los socimis se desarrollaban y empezaron a acercarse a ellos.

Euronext es una bolsa grande, pero la oficina es muy pequeña, por tanto su implantación en Madrid es más simbólica: es una operación de marketing. Efectivamente, cuesta dinero y tienes que estar seguro que tu empresa va a crecer en Francia porque tu visibilidad es en Francia. El mercado español es muy abierto a los inversores internacionales.

Del trading diario que hay en la bolsa, el 75/80% de los fondos vienen del extranjero. Con el euro, puedes comprar desde Francia en España.

Cuál es el coste mínimo para una empresa que quiere cotizar en la bolsa del MAB?

No es tanto el precio de la Bolsa, sino todo el conjunto de los asesores, auditores, abogados y sponsors que tienes que pagar. Mínimo, pueden estar pagando 150.000 euros por la incorporación. Todo depende del tamaño de la compañía y de si quiere levantar capital o no.

Es el director de LATIBEX: que puede aportar la relación que tiene con América Latina para los inversiones y la gente que quiere cotizar en el MAB?

Es muy interesante porque, las empresas del MAB, cualquier sea su tamaño, tienen una tendencia natural a expandirse a América latina por muchos motivos: la lengua, la forma de hacer negocios, etc. Y todavía más importante: las empresas pequeñas y medianas van siguiendo a las empresas más grandes. Cuando las empresas grandes van a América latina las empresas pequeñas van detrás para vender servicios a las empresas más grandes. Así, empiezan a preparar el territorio.

Cabify es un buen ejemplo de empresa que ha crecido en América Latina sin meterse en otros países de Europa. Hay empresas que tienen más de la mitad de su entera inversión que viene de América latina. También es interesante de ver el contrario. Por ejemplo, hace poco una empresa chilena, ha empezado a invertir en el mercado de las socimis. La socimi Packhome quiere crecer y meter sus activos en Chile.

El MAB ha sido la puerta de entrada en Europa para ella.

El mercado español no conoce bien a esas empresas de América latina aunque sean importantes. Este sabor latino es muy interesante.

Hacemos un evento en el marco de Latibex que se llama “Foro Latibex” en noviembre aquí en la Bolsa de Madrid. Este evento, permite reunir empresas de América latina y también un montón de empresas españolas que tienen inversiones en América latina. El denominador común es: tener un negocio en América latina.

Hay un equivalente del MAB en América Latina?

Todavía las Bolsas no están muy desarrolladas. Hay algunas bolsas alternativas como la de México, pero no tanto como el MAB. Lo que sucede, es que las bolsas son pequeñas, por lo tanto, las empresas que invierten son pequeñas también. En consecuencia, no permite desarrollar un mercado grande. Creo que poco a poco sí se irá desarrollando.

Una empresa de América latina tiene más interés en hablar con vosotros, que hablar con las bolsas latino-americanas. Vosotros podéis abrirle la puerta del mercado europeo. El MAB tiene esta ventaja de pertenecer al mundo hispano y al mercado alternativo más maduro de este mundo hispano. Los franceses subestiman el potencial económico del mundo hispánico…

Cuáles son las próximas salidas en Bolsa?

Hemos recibido, en los últimos meses, unos 4 proyectos de socimis que se van a incorporar en la Bolsa. Pero también de otros sectores como la del Retail.

Quiero comentar que muy probablemente, haya una consolidación en el mundo de las socimis. El tamaño es muy importante, porque al final es muy crítico en términos económicos, la capacidad que tienes para gestionar activos y ser exigente, sin que eso pese mucho en la cuenta de los resultados.

Si tienes un portfolio de 1 billón de euros, es mucho mejor que uno de 100 millones para competir, para desarrollarse.

Hay un potencial para las pequeñas socimis que se fusiona entre ellas. Por ejemplo, la socimi Vitruvio que vale 50 millones de euros, se fusiona con una otra que se llama Unica Real Estate que es casi del mismo tamaño. Juntas, desarrollaron un portfolio de 100 millones de euros. Ese es el camino.

En algún momento, compañías del MAB que están creciendo, van a pasar a la Bolsa Grande. Para muchas compañías del MAB el camino es el siguiente: crecer orgánicamente y convertirse en una empresa cotizada en la Bolsa Grande donde podrían levantar fondos. Ese camino de evolución estoy seguro que va a ocurrir, pero por el momento somos jóvenes todavía.

Una empresa pequeña tiene muy poco trading, es muy difícil que tenga operaciones todos los días. Entonces son menos atractivas. Tienen que cotizar con un descuento porque quien compra sabe que tiene que esperar par vender. Si crecen puede seducir a inversores más grandes.

Las empresas del MAB no tienen liquidez, pero es normal porque una empresa que vale 50 millones y que ha hecho un placement de 20 millones, esos 20 se le han colocado a 100 personas de bancas privadas que ha puesto cada uno 1 million, están encantados porque lo que quieren es el dividendo que reciben permanentemente y con un buen rendimiento, por lo tanto, nadie vende.

En el cambio de ciclo, la figura de las socimis están cumpliendo un papel muy importante porque han canalizado muchos inversores internacionales de los países occidentales, pero tambien de America latina.

Las socimis han aparecido como una figura homogénea con el Real Estate Trust, que está presente en Europa. Eso es un factor detonante que ha permitido que vienese mucha inversión, y además, que los españoles hayan repensado su manera de invertir y de gestionar sus inversiones.

Tenemos que poner sobre la mesa, que el éxito de las socimis ha sido un detonante para la modificación del ambiente del mercado.

Las socimis son transparentes, no pagan impuestos pero tienen que distribuir el 80 % de los dividendos a los inversores.

El tema de la transparencia es muy importante para nosotros.

Tradicionalmente, el sector inmobiliario no es caracterizado por ser un sector muy transparente, en España por lo menos. Las socimis y todas la compañías que cotizan en el MAB tienen que hacer un esfuerzo de transparencia. Tienen una obligación de información estricta: decir cada actividad que hacen. Cualquier sea el tamaño de la socimi, exigimos una transparencia similar.

Par Phillipe Chevassus.

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