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Les 5 questions à prendre en compte si vous achetez une maison usagée d’une entreprise ou d’une banque

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Des aspects tels que le fait de s’assurer que le vendeur est un représentant de la société ou de savoir quelles taxes il est nécessaire de payer. (Idealista/News)

Bien que les ventes de logements aient ralenti au cours des derniers mois, en raison de la nouvelle loi sur les hypothèques et du ralentissement économique, le dernier trimestre de l’année est généralement une bonne période pour acheter une maison. Et si vous achetez un appartement auprès d’une entreprise, il est important de prendre en compte des aspects tels que le fait de s’assurer que le vendeur est le représentant de l’entreprise ou de savoir quelles taxes vous devez payer.

Le cabinet d’avocats Ático Jurídico détaille les aspects clés ci-dessous:

Vérifier que le vendeur est le représentant de l’entreprise

La loi attribue la représentation de la société à l’administrateur en fonction de la manière dont elle est déterminée dans les statuts. Mais la société peut également accorder des pouvoirs de représentation aux personnes ayant la considération de détresse.

Le cabinet d’avocats conseille à l’acheteur de vérifier, avant la signature du contrat de vente privée, les statuts de la société, l’acte de nomination de l’administrateur ou le mandataire, afin de vérifier que la société est valablement représentée. Une note peut également être demandée au registre du commerce pour vérifier que l’administrateur continue d’occuper son poste.

Vérifiez qu’il y a l’accord des partenaires pour vendre l’appartement

Pour vendre un logement considéré comme un atout essentiel, il est nécessaire que les partenaires l’aient convenu lors d’une assemblée générale. Le logement est considéré comme le montant excédant 25% de la valeur des actifs qui figurent sur le dernier solde approuvé par la société, exigence introduite dans la loi sur les sociétés de capitaux après la réforme de 2014. En outre, marge de la valeur quantitative et bien que la valeur n’excède pas 25% du total des actifs de la société, la propriété peut être considérée comme un actif essentiel à vendre.

Ático Jurídico recommande, avant de signer, que les informations soient demandées à la société ou que le vendeur soit invité à fournir un certificat attestant que la propriété à transmettre ne constitue pas un actif essentiel.

Livraison des actes à l’entreprise

La signature d’un contrat de vente privé avec remise d’argent par des actes pénitentiels est une formule fréquente, même si cela ne garantit pas à l’acheteur que l’opération est effectuée. La société de vente peut vendre l’appartement à une autre personne mais, en retour, elle doit retourner à l’acheteur en deux fois les mensualités qu’elle a livrées. Au cas où la société ne les livrerait pas en double et serait déclarée insolvable, l’acheteur pourrait perdre la parole et l’argent et devoir réclamer le remboursement des montants livrés à une société insolvable.

Ático Jurídico note qu’il est possible d’éviter ce risque en formalisant directement la vente devant notaire. Si une telle option n’est pas possible, l’acheteur peut savoir dans le registre du commerce si la société qui vend est solvable ou possède d’autres actifs. Il serait également possible de signer le contrat privé en déposant un chèque au montant du dépôt, chez le notaire où l’acte est prévu.

L’acte de propriété réelle de la société vendeuse

Cela signifie que les partenaires ayant une participation de plus de 25% dans la société vendeuse doivent s’identifier pour formaliser la vente. Les sociétés créées après l’entrée en vigueur en 2010 de la loi sur la prévention du blanchiment d’argent incorporent déjà dans leurs statuts l’acte de propriété réelle. Si la société vendeuse est antérieure, il sera nécessaire de faire formaliser le procès-verbal devant un notaire. Cet acte de propriété réelle s’obtient facilement chez le notaire.

Les impôts à payer

Premièrement, la taxe à payer par l’acheteur pour l’achat de la maison est une TVA de 10% si la maison est neuve (et de 4% si la maison est officiellement protégée par un régime spécial ou par une promotion publique) . Et si vous achetez un local professionnel ou un nouveau bureau, le taux de TVA est de 21%.

Mais s’il est d’occasion, le transfert sera exonéré de TVA et vous devrez alors payer la taxe de transfert de propriété (TPO).

Bien entendu, si celui qui achète est un entrepreneur ou un professionnel dans l’exercice de son activité et a droit à la déduction totale ou partielle de la TVA, il est possible de renoncer à l’exonération de cet impôt. Cela permettra de taxer l’achat au moyen de la TVA au lieu de TPO, ce qui permettra de déduire la taxe payée, comme le rappelle Ático Jurídico. Dans le cas où l’acheteur doit payer la TVA, il sera responsable de son entrée au Trésor, c’est-à-dire que ce ne sera pas le vendeur (pour ce que l’on appelle «l’investissement du contribuable», visé à l’article 84.1.2.e de la loi 37/1992).

Si l’acheteur avait le droit de déduire la TVA, dans la déclaration qu’il présente, il introduira d’une part la TVA de l’achat et d’autre part, il la déduira, obtenant ainsi la neutralité de la taxe, comme le rappellent Ático Jurídico.

Source et suite: Idealista/News

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