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Les débiteurs vulnérables pourront demander un moratoire hypothécaire jusqu’au 3 mai

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Les débiteurs hypothécaires en situation de vulnérabilité économique en raison du coronavirus pourront demander un report des échéances de leur prêt hypothécaire pour l’acquisition de leur logement habituel, et ce, jusqu’à 15 jours après la fin de la validité du décret-loi royal sur les mesures extraordinaires en raison du Covid-19, soit jusqu’au 3 mai prochain.

L’établissement prêteur procédera à la mise en place du moratoire dans un délai maximal de 15 jours à partir de la demande.

C’est ce que prévoit le décret-loi royal sur les mesures extraordinaires, publié mercredi au journal officiel de l’État espagnol (BOE). Les demandes de report des échéances de prêt immobilier pourront être présentées dès le lendemain de l’entrée en vigueur de la loi, autrement dit dès jeudi prochain, puisque la loi entre en vigueur ce mercredi.

En outre, les débiteurs hypothécaires en situation de vulnérabilité pourront demander le report au prêteur jusqu’à 15 jours après la fin de la validité du décret-loi royal. La loi étant valide un mois, renouvelable en fonction de la prolongation de l’état d’alerte, les emprunteurs pourront donc demander le report jusqu’au 3 mai prochain.

Les mesures prévues s’appliqueront aux contrats de prêt ou de crédit garantis par une hypothèque immobilière dont le débiteur se trouve dans l’un des cas de vulnérabilité économique prévus, ainsi qu’aux garants et aux cautions du débiteur principal, pour le logement habituel de ce dernier et dans les mêmes conditions.

Les cautions, avalistes et garants sur hypothèque non débiteurs qui se trouvent dans des cas de vulnérabilité économique pourront demander à l’entité de poursuivre le patrimoine du débiteur principal, sans préjudice de l’application à ce dernier, le cas échéant, des mesures prévues dans le code de bonnes pratiques, avant de leur réclamer la dette garantie, même s’ils ont renoncé expressément au bénéfice de discussion dans le contrat.

Les débiteurs devront justifier leur situation de vulnérabilité auprès de l’établissement prêteur. Dans le cas d’une situation légale de chômage, le débiteur devra présenter l’attestation délivrée par l’entité de gestion des prestations, dans laquelle figure le montant mensuel perçu aux titres des prestations ou des indemnités de chômage. Dans le cas d’une cessation d’activité pour un travailleur indépendant, le débiteur devra présenter l’attestation délivrée par l’AEAT ou l’organe compétent sur la base de la déclaration de cessation d’activité de la personne concernée.

Les débiteurs devront également indiquer le nombre de personnes habitant dans le logement et fournir comme justificatifs le livret de famille ou l’attestation de partenariat non matrimonial, l’attestation de recensement des personnes habitant dans le logement, au moment de la présentation et pour les six mois antérieurs, ainsi que la déclaration de handicap, de dépendance ou d’incapacité permanente de travail.

Concernant la propriété des biens, les débiteurs devront remettre une note simple du registre foncier correspondant relative à la propriété des membres du foyer fiscal, les actes de vente du logement et d’octroi du prêt hypothécaire, et la déclaration de responsabilité du débiteur relative au respect des conditions requises pour être considéré comme sans ressources économiques suffisantes.

Une fois la demande de report effectuée, l’établissement prêteur procédera à sa mise en œuvre dans un délai maximal de 15 jours et, une fois le moratoire octroyé, l’établissement prêteur informera la Banque d’Espagne de l’existence du report, de sa durée sur le plan comptable et de sa non-imputation dans le calcul des provisions pour risques.

La demande de report entraînera la suspension de la dette hypothécaire pendant le délai indiqué dans la demande et la non-application de la clause d’exigibilité anticipée prévue dans le contrat de prêt hypothécaire pendant la période de validité du report.

Pendant cette période, l’établissement prêteur ne pourra pas exiger les échéances du prêt, ni aucun autre versement qui en fait partie (amortissement du capital ou paiement d’intérêts), ni en totalité ni en partie. Aucun intérêt ne sera dû.

Intérêts

Pour tous les contrats de crédit ou de prêt garantis par une hypothèque immobilière dans lesquels le débiteur se trouve dans un cas de vulnérabilité économique prévu et prouve à l’établissement qu’il se trouve dans cette situation, aucun intérêt de retard ne pourra être appliqué pour la période de validité du moratoire. Cette inapplicabilité des intérêts ne vaudra pas pour les débiteurs ou contrats autres que ceux réglementés.

Concernant les conséquences en cas d’application abusive des mesures de restructuration de la dette hypothécaire immobilière de la part de l’emprunteur, la règle prévoit que le débiteur d’un crédit ou d’un prêt garanti par hypothèque ayant bénéficié des mesures de report sans satisfaire aux conditions requises sera responsable des éventuels dommages et préjudices, ainsi que des frais découlant de l’application de ces mesures d’assouplissement, à hauteur d’un montant au moins égal au bénéfice obtenu de manière abusive.

Le débiteur sera également tenu pour responsable s’il cherche, volontairement et délibérément, à se trouver ou à se maintenir dans la situation de vulnérabilité économique dans le but d’obtenir l’application de ces mesures, sachant que c’est à l’établissement auprès duquel il a souscrit un prêt ou crédit qu’il revient de vérifier cette situation.

Conditions

Les cas de vulnérabilité économique visés comprennent celui d’un débiteur hypothécaire se retrouvant au chômage ou, dans le cas d’un entrepreneur ou d’un professionnel, souffrant d’une perte substantielle de ses recettes ou d’une chute substantielle de ses ventes, si l’ensemble des revenus perçus par les membres de son foyer est inférieur à certaines limites le mois précédant la demande de report.

Ces limites de caractère général correspondent à trois fois l’indicateur public de revenu à effets multiples annuel de quatorze mois (IPREM). Cette limite sera majorée de 0,1 fois l’IPREM pour chaque enfant à charge dans le foyer.

La majoration applicable par enfant à charge sera de 0,15 fois l’IPREM pour chaque enfant dans le cas d’un foyer monoparental ou de 0,1 fois pour chaque personne âgée de plus de 65 ans.

Si l’un des membres du foyer fiscal a déclaré un handicap supérieur à 33 %, une situation de dépendance ou une maladie constituant une incapacité permanente de travail justifiée, la limite prévue sera égale à quatre fois l’IPREM, sans préjudice des majorations cumulées correspondant aux enfants à charge.

La réglementation prévoit également le cas d’un débiteur hypothécaire atteint de paralysie cérébrale, d’une maladie mentale ou d’une déficience intellectuelle, dont le degré de handicap reconnu est égal ou supérieur à 33 %, ou présentant un handicap physique ou sensoriel, dont le degré est égal ou supérieur à 65 %. En cas de maladie grave constituant une incapacité de travail pour la personne ou son aidant, la limite prévue sera de cinq fois l’IPREM.

Autre condition requise, la somme des échéances du prêt hypothécaire, des dépenses essentielles et des services de première nécessité doit être supérieure ou égale à 35 % des revenus nets perçus par l’ensemble des membres du foyer fiscal. Enfin, les circonstances économiques doivent avoir subi d’importantes modifications, c’est-à-dire que le taux d’effort du ménage lié au prêt a été multiplié par 1,3 au moins ou que les ventes ont chuté d’au moins 40 %.

Miguel Morillon, Avocat au Barreau de Madrid

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