Article rédigé par Jaime Navarro Serrate, expert en fiscalité immobilière
02/09/21
Lorsque vous allez acheter une maison, à moins que vous ne soyez un investisseur, la chose à laquelle vous voulez le moins penser, ce sont les impôts. Mais c’est comme aller chez le dentiste : ce n’est pas la chose la plus excitante, mais il faut le faire.
Les taxes sont pertinentes car elles représentent généralement environ 10 % du prix de la maison, et c’est aussi un coût irrécupérable. Si vous investissez dans une réforme ou dans la mise en place d’une piscine, votre maison s’est améliorée et donc sa valeur également, mais pas avec les taxes. L’acheteur ou le locataire ne les prendra pas en compte lorsque vous négocierez le prix avec lui.
Commençons par le début, quelles taxes allez-vous payer pour l’achat ? TVA ou ITP ? Cela dépend de deux choses : le vendeur et la maison. En supposant que nous parlons de l’achat d’une maison pour l’utiliser ou la louer en tant que telle, vous ne paierez que la TVA, 10% sur le prix (4% s’il s’agit d’une maison officiellement protégée), s’il s’agit d’une « maison neuve » Et il vous est vendu par un promoteur dans l’exercice de son activité. La même chose est payée dans toute l’Espagne, à l’exception des îles Canaries.
À ces fins, une maison neuve est une maison qui est vendue pour la première fois après avoir été construite ou rénovée et qui n’a pas été utilisée pendant deux années consécutives. Mais nous n’avons pas fini, vous devrez également payer des Actes Juridiques Documentés (AJD), qui est une modalité de l’ITP-AJD. Pour savoir combien il faut payer chez AJD il faut savoir où se trouve la maison : de 0,50% au Pays basque et en Navarre à 1,5% en Galice, Aragon ou Catalogne, en passant par 0,75% à Madrid. Il est très important de revoir les bonus qui existent, entre autres, pour les maisons nouvellement construites qui sont en dessous d’un certain prix (par exemple, à Madrid) ou s’il s’agit de VPO.
Si nous achetons une maison à un particulier ou ce qui serait une maison « d’occasion » par opposition à la définition de « neuve » que nous avons donnée plus haut, la taxe qui s’applique est le mode ITP, Onrous Asset Transmissions (TPO). Le TPO payé dépendra de la Communauté autonome et varie également en fonction du prix et du fait qu’il répond ou non à certaines exigences liées à l’utilisation ou à la condition de l’acheteur. Être une famille nombreuse ou être jeune ou même si, par exemple, la propriété se trouve dans une ville qui a subi des inondations. Dans chaque communauté autonome, il existe des règles différentes, vous devez donc revoir toutes celles qui peuvent s’appliquer.
De plus, TPO et AJD, contrairement à la TVA que le promoteur vous répercutera, sont auto-évalués dans la Communauté autonome, donc si vous n’appliquez pas le bonus éventuel, il est très probable que personne ne le fera pour vous. Et si vous ne passez pas par la Communauté autonome auparavant avec l’auto-évaluation, votre titre ne peut pas être inscrit au Registre de la propriété. Elle n’est pas non plus enregistrée s’il n’est pas prouvé que le cédant a déclaré la plus-value communale, comme c’est son obligation. Cependant, cela est récupérable si nous nous assurons que le Conseil municipal est informé de l’opération.
Avec cela, nous résolvons le type, mais à peu près combien ? Quelle est la base imposable de l’ITP ? Soyez prudent avec cela, car pendant que nous regardions l’Euro, ils ont marqué un bon but pour nous. La loi de prévention et de lutte contre la fraude fiscale contient une mesure qui plutôt que de lutter contre la fraude, c’est changer les règles d’un parti que l’Administration perdait.
De manière très résumée, la situation était que l’assiette de cet impôt était fixée en fonction de la valeur réelle qui, jusqu’à preuve du contraire, était celle déclarée par le contribuable dans son auto-évaluation. L’Administration a remis en cause cette valeur avec des méthodes statistiques ou comparatives, mais la Cour suprême a déterminé que cela ne prouve pas la valeur d’une propriété. Qu’il faut aller lui rendre visite pour pouvoir faire un bilan individualisé et justifié. Ainsi, l’Administration pourrait faire coûter plus cher le collier que le chien. L’Administration a dû choisir entre avoir de longues procédures judiciaires et perdre la majorité ou dépenser plus d’argent en évaluations individualisées qu’il ne pouvait en percevoir.
Cependant le législateur est arrivé et a changé les règles du jeu : la base imposable est désormais la valeur de référence. Il s’agit d’une valeur fixée par le Cadastre sur la base de données statistiques, de prix moyens communiqués et adaptés (conformément à la loi) aux caractéristiques individuelles du bien. Mais il ne prendra pas en compte les réformes menées par le propriétaire sur la propriété, par exemple. Le contribuable peut faire appel bien sûr, mais bonne chance avec ça…
Si vous ne voulez pas payer plus de taxes pour l’achat, continuez à lire, car si vous ne faites pas attention, vous devrez peut-être même payer des taxes qui ne sont pas les vôtres.
L’IBI est une patelle qui colle à la propriété et l’accompagne, même si elle change de mains : il y a une vraie condition à son versement. Et si le propriétaire précédent est déclaré en faillite, le propriétaire actuel de la propriété peut être réclamé pour dérivation de responsabilité. Il faut donc être très attentif à cette question (ainsi qu’aux reçus de la Communauté de Propriétaires). Le Notaire tentera de sauvegarder les intérêts de l’acheteur en vérifiant que l’IBI est à jour de paiement, même en ayant des moyens télématiques pour le faire, mais que toutes les communes ne sont pas rattachées à ce système. Et si la vente n’est pas vérifiée, elle peut l’être si l’acheteur exonère expressément le vendeur de la justifier. Le notaire avertira des conséquences possibles.
Il y a aussi un effet réel sur le patrimoine dû aux dettes fiscales imposées par les transferts antérieurs, et ces charges doivent être enregistrées dans le registre de la propriété. Mais ces notes ne signifient pas que ces transmissions n’ont pas été réglées et payées, elles indiquent seulement que la propriété est soumise au paiement si le règlement n’était pas correct.
Et qui paie l’IBI pour l’année en cours ? La loi dit que le propriétaire doit le payer le 1er janvier, bien qu’il soit payé pour la propriété tout au long de l’année. La Cour suprême a statué que le vendeur peut transmettre à l’acheteur la partie proportionnelle de l’IBI pour les jours de l’année qui lui appartiennent. Il est préférable de l’accepter expressément par écrit.
Enfin, soyez prudent si vous achetez à un non-résident. Pour éviter que le bien ne reste pas encaissé, l’obligation est établie pour l’acheteur de conserver et de verser un acompte de 3% du prix. Et si ce n’est pas le cas, le bien est soumis au paiement de ladite taxe.
Source : idealista
