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“Les principaux pièges à éviter lors d’un investissement immobilier en Espagne”

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Le cabinet Mariscal & Abogados conseille les entreprises et les investisseurs de divers secteurs d’activités et aux besoins différents depuis 2001. De nombreux clients francophones leur font confiance pour leur implantation en Espagne. Leur French desk, basé à Madrid, est très dynamique. Rencontre.

1- Pouvez-vous nous parler de l’ADN du cabinet, de ses spécialités ?

Mariscal & Abogados est un cabinet d’avocats pluridisciplinaire. Le cœur de notre métier est le conseil juridique, mais nous nous différencions par notre dimension internationale, notamment grâce à une équipe d’avocats espagnols, étrangers et dans tous les cas polyglottes, et à nos trois départements (français, anglais et allemand).

La clientèle du cabinet est donc majoritairement étrangère, il s’agit en général de sociétés étrangères ayant un établissement, une filiale ou une activité commerciale quelconque en Espagne. Nous accompagnons des investisseurs, des entrepreneurs, des prospects en projets immobiliers, des développeurs et/ou des fonds d’investissement dans leurs projets.

En ce qui concerne notre structure, loin d’être énorme, Mariscal & Abogados est un cabinet familial, mais avec toutes les compétences des grands cabinets. Cela nous permet d’avoir un contact direct et proche avec nos clients.

Pour ce qui est de nos spécialités, nous exerçons tout type de droit : droit commercial, droit des affaires, sociétaire, des franchises, des nouvelles technologies, droit de l’investissement et de l’immobilier, etc.

2- Mariscal Abogados a mis en place un French Desk sur Madrid, la demande francophone augmente-t-elle beaucoup depuis la fin de la crise ? Dans quel secteur particulièrement ?

Le French Desk de Mariscal & Abogados est né pour renforcer les liens qui, pour des raisons historiques et géographiques, ont toujours existé entre la France et l’Espagne. Nous offrons des conseils juridiques en français aussi bien aux entreprises françaises ayant des intérêts sur le marché espagnol qu’aux entreprises espagnoles ayant des intérêts commerciaux en France.

Notre French Desk est composé de professionnels francophones et chevronnés dans l’accompagnement et le conseil juridique, et ce depuis presque 20 ans. Nous parlons la langue de nos clients et comprenons la problématique de leurs activités en Espagne.

De par notre expérience, nous sommes habitués aux demandes des clients français et nous sommes donc capables de leur apporter un service complet répondant à tous besoins spécifiques.

En tant que francophone ayant des intérêts en Espagne, il n’est pas toujours facile de gérer les démarches juridiques liées, par exemple, à l’implantation d’une filiale ou aux litiges éventuels dans le cadre d’un emploi. C’est pourquoi avoir recours à une équipe d’avocats qui parlent votre langue et qui connaissent les systèmes juridiques français et espagnol facilite énormément la tâche. Si demain vous vouliez acquérir une maison en Espagne, nous saurions vous guider dans cette démarche et vous accompagner en toute sérénité.

3- L’Espagne attise les convoitises depuis 2013 pour l’investissement immobilier, pensez-vous que l’Espagne devient la Floride de l’Europe ?

Depuis des années, les retraités étrangers choisissent l’Espagne pour profiter de leur retraite. Ce n’est pas nouveau, mais ils sont de plus en plus nombreux à le faire, et en effet, l’Espagne semble devenir l’une des destinations préférées des personnes âgées.

Des personnes âgées qui, d’ailleurs, ne le sont pas tant que cela de nos jours, et qui se rendent en Espagne pour profiter du climat, des infrastructures et de la gastronomie, à l’aide de pensions de retraite plus élevées et offrant un meilleur pouvoir d’achat.

Ces dernières années, non seulement le nombre d’achats de logements résidentiels au long des côtes espagnoles a augmenté, mais des senior resorts, ou complexes résidentiels pour personnes âgées, commencent également à voir le jour.

Ce sont des établissements de vacances pour les plus de 50 ans et pour les retraités qui rassemblent l’indépendance d’un appartement ou d’un chalet, et les services, les loisirs et la sécurité. Ce produit est originaire des États-Unis, d’où l’expression « Floride de l’Europe ».

4- Quelles sont les demandes les plus fréquentes que vous recevez ? Qui est l’investisseur type ?

Parmi les demandes les plus fréquentes, celles qui relèvent du secteur immobilier. Elles proviennent de sociétés souhaitant acquérir ou louer des biens immobiliers dans le cadre du développement de leur activité en Espagne, ainsi que de promoteurs immobiliers étrangers. En effet, l’Espagne accueille beaucoup d’entreprises étrangères, notamment françaises, la France étant un des premiers pays ayant le plus d’entreprises implantées en Espagne.

Par ailleurs, des fonds d’investissement nous contactent également quant à la gestion de leurs acquisitions en Espagne, de même que des entreprises ayant besoin de conseil concernant la gestion des incidents en matière d’urbanisme.

Il en va de même avec les particuliers, dont la demande est croissante, les achats de biens immobiliers ont augmenté de 7% par rapport à l’année précédente, et les étrangers, notamment français, ont joué un rôle clé dans cette augmentation.

Ainsi, nos clients francophones sont nombreux et nous mettons chaque jour tout en œuvre pour les assister du mieux possible. Chez Mariscal & Abogados, ils ont la possibilité de se lancer dans leur projet d’acquisition en toute tranquillité.

 

5- Les principaux pièges à éviter lors d’un investissement immobilier en Espagne ?

Plusieurs pièges peuvent être rencontrés à l’occasion de différents types d’investissements immobiliers. Les pièges dans lesquels on peut le plus facilement tomber sont ceux du domaine de l’urbanisme, dans lesquels la coexistence de différentes réglementations et autorités peut donner des résultats qui enlèvent à l’investissement tout son intérêt économique.

Par exemple, un bien immobilier peut avoir un usage résidentiel, mais la législation sectorielle (ex : côtes) peut limiter le droit d’usage, même si l’administration publique a approuvé sans conditions la concrétisation de cet usage.

En effet, cette dernière peut être réinterprétée par une autre administration publique dans l’exercice de ses fonctions de protection d’un intérêt juridique concret (ex : les zones proches de la côte considérées comme des biens du domaine public maritimo-terrestre).

Parfois, les formalités relatives à l’urbanisme réalisées par l’administration ou par un individu intéressé comportent des erreurs importantes et mal vues qui peuvent aboutir en la nullité de ces actes (ex : manquement à la formalité d’information publique). Ces erreurs peuvent être dénoncées ultérieurement par un tiers, c’est pourquoi il est essentiel de faire preuve d’une grande rigueur avec ces formalités.

Dans le domaine civil et plus particulièrement de l’achat-vente de biens immobiliers, il y a plusieurs petites choses auxquelles il faut prêter attention pour éviter la prise en charge de frais imprévus, comme le paiement de taxes normalement imputables au vendeur, les limites de l’usufruit du bien, l’acceptation du bien immobilier dans un état qui ne correspond pas à son état réel ou la convention de clauses suspensives ou résolutoires qui portent préjudice à la partie conseillée.

Par exemple, la loi dispose que l’assujetti à l’impôt sur la plus-value est le vendeur du bien immobilier. Néanmoins, nombreux sont les vendeurs qui essaient de le faire payer à l’acheteur en incluant des clauses peu claires dans le contrat.

Une fois, la révision du contrat de vente d’un entrepôt a révélé l’existence d’une clause qui pouvait être interprétée comme l’accord de l’acheteur (client) pour payer toutes les taxes, dont le montant se serait élevé à près de 350 000 €.

De plus, le contrat ne comportait pas les garanties nécessaires ni les engagements du vendeur quant à l’état non vérifié du bien, ce qui aurait pu entraîner des frais faramineux pour l’acheteur.

Il peut même arriver que les vendeurs d’un bien immobilier essaient de cacher le fait qu’il est loué à un tiers et qu’ils déclarent avec ce dernier la location avant la vente. Si l’acheteur ne s’en rend pas compte, le locataire pourrait faire valoir son contrat de location à l’encontre de celui-ci, qui se verrait privé de l’usage et de la jouissance du bien.

6- On parle beaucoup des SOCIMIS en Espagne, sont-elles le nouvel eldorado ? 

Les SOCIMIS sont des sociétés anonymes cotées dont l’activité principale est l’acquisition, la promotion et la réhabilitation d’actifs immobiliers pour leur location.

D’une part, elles sont très attractives pour les investisseurs puisqu’elles offrent une rentabilité stable. En effet, elles doivent obligatoirement leur redistribuer au moins 80% des bénéfices. Cet instrument permet aussi d’obtenir des liquidités, puisque la cotation sur les marchés donne l’opportunité aux actionnaires de vendre rapidement des titres au prix du marché.

D’autre part, les SOCIMIS offrent des avantages fiscaux extrêmement intéressants. Les SOCIMIS bénéficient d’un taux d’impôt sur les sociétés de 0%. Elle font l’objet d’un taux d’imposition privilégié de 19% sur le montant du total des dividendes distribués aux actionnaires dont la participation est supérieure ou égale à 5% de la SOCIMIS, lorsque ces dividendes sont exonérés ou imposés à moins de 10%.

Depuis le 1er janvier 2019, un taux d’imposition privilégié de 15% sur le total des bénéfices non redistribués est entré en vigueur, faisant également passer le taux d’imposition des bénéfices redistribués de 19 à 4,75% lorsque ces derniers ont déjà été soumis à l’impôt sur les bénéfices non distribués.

Les SOCIMIS bénéficient également d’une déduction d’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales à Titre Onéreux (ITP) de 95% en cas d’acquisition de logements à des fins locatives et de terrains destinés à la promotion de logements à des fins locatives, et elles sont totalement exonérées de l’Impôt sur les Actes Juridiques (constitution, apports, etc.).  

Il s’agit donc sans aucun doute d’une option à envisager lorsqu’on cherche à réaliser un investissement immobilier intéressant, cependant, elles ne peuvent être qualifiées d’Eldorado que si l’on a de bonnes connaissances ou un bon conseiller en matière immobilière. C’est là que notre cabinet fait la différence mettant toute son expertise au service des investisseurs.

Par Philippe Chevassus

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