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Situation du marché résidentiel du premier trimestre 2019 (Tinsa)

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Le rapport Tinsa IMIE Local Markets pour le premier trimestre de 2019 relate une augmentation de 4,9% par rapport à l’année précédente.

Le prix moyen des logements finis (neufs et d’occasion) en Espagne est de 1 349 € /m2.

Sept capitales de province montrent une réévaluation annuelle de plus de 10%, incluant Malaga (14,9%), Saragosse (11,7%), Valence (11,0%) et Palma de Majorque (10,3%). L’augmentation trimestrielle en valeur de l’ensemble de l’Espagne (entre le quatrième trimestre de 2018 et le premier de 2019) est de 0,8%.

Trois communautés autonomes (Estrémadure, La Rioja et Cantabrie) diminuent légèrement leur valeur moyenne annuelle. En ce qui concerne les provinces, quinze d’entre elles ont enregistré des baisses par rapport au premier trimestre de 2018, dont Zamora, Lugo, Albacete et Soria avec des chutes supérieures à 5%.
La moyenne nationale des chaînes de prix a augmenté pendant dix trimestres consécutifs, avec une réévaluation cumulée du minimum 12,7% après la crise, soit 34,1% de moins que le prix maximum de 2007.

Communautés autonomes

Six régions (Aragon, Catalogne, Communauté de Madrid, Communauté valencienne, Andalousie et Castille-et-León) augmentent plus de 5% en valeur annuelle. En termes trimestriels, la Catalogne et les îles Canaries sont les deux seules communautés qui deviennent plus chères, à plus de 2%, tandis que l’Estrémadure, La Rioja et Cantabrie sont, avec la Galice, celles qui enregistrent des chutes supérieures à 1% par rapport au dernier trimestre de 2018.

Castilla-La Mancha et La Rioja demeurent avec des valeurs de 50% inférieures à leurs pics de la dernière décennie et accumulent une chute de 52,5% et 51,5%, respectivement. Quant aux régions des îles Baléares et de la Communauté de Madrid, elles détiennent des valeurs très proches de celles atteintes en 2007, avec une diminution de moins de 30% par rapport aux maximums atteints cette année-là.

La Communauté de Madrid et la Catalogne, précurseurs du début de la reprise, continuent leur croissance avec des minimums de 41,3% et 34,6% respectivement, beaucoup plus élevés que le reste des régions, qui ne dépasse pas les 20%. Au contraire, Castilla-La Mancha, La Cantabrie et l’Estrémadure sont les communautés autonomes les plus en retard dans la reprise, avec une variation cumulée au cours des dernières années de moins de 5%.

Les provinces

On retrouve les plus fortes augmentations annuelles, avec des chiffres supérieurs à 10% à Burgos, Saragosse, Valladolid, Malaga et Lleida. Les provinces comme Madrid, Barcelone ou Valence ont une fourchette de croissance comprise entre 5% et 10%. Concernant le dernier trimestre de 2018, les provinces de Gérone, Burgos et Valladolid se distinguent avec une augmentation de plus de 4%, alors qu’à Albacete et Pontevedra les logements se sont dépréciés.
On remarque que les valeurs provinciales les plus élevées se trouvent à Guipúzcoa (2 353 €/m2) , Madrid (2 313 €/m2), Barcelone (2 186 €/m2) et les îles Baléares (2 166 €/m2), tandis que le prix moyen le moins cher parmi les provinces espagnoles est situé à Cuenca (688 €/m2), Teruel (696 €/m2), Ville royale (702 €/m2) et Lugo (728 €/m2).

Dans quatre provinces, la valeur moyenne des logements finis n’atteint même pas la moitié de celle enregistrée lors des pics de la dernière décennie. Il s’agit de Tolède, où la baisse cumulée depuis 2007 est de 55,2%, de Guadalajara (-53%), de La Rioja (-51,5%) et de Cuenca (-50,6%).

Capitales

Sept capitales provinciales enregistrent une augmentation annuelle de deux chiffres au premier trimestre de 2019, entre 10% et 16%: Burgos, Valladolid, Malaga, Saragosse, Valence, Tarragone et Palma de Majorque. De leur côté, les villes de Madrid et de Barcelone, qui ont enregistré de forts taux de réévaluation ces dernières années, ont modéré leur croissance. La valeur moyenne d’un logement est de 9.8 % par an, au cours de ce premier trimestre à Madrid et de 6,8% à Barcelone.

Dans la situation opposée, quatorze capitales affichent une réduction des valeurs par rapport à la même période de l’année précédente, notamment les villes de Lugo et Soria avec des baisses proches de 10%, suivies de Pontevedra, Zamora et Jaén, où le prix moyen a été réduit entre 3% et 4% en comparaison avec le premier trimestre 2018.

Dix capitales affichent des chiffres qui n’atteignent même pas la moitié de leurs valeurs maximales d’avant la crise au début de l’année.
Les villes de Logroño, Ávila, Lleida, Guadalajara, Saragosse, Albacete, Castellón, Cuenca, Ségovie et Ciudad Real se retrouvent dans cette situation. Les capitales qui atteignent des valeurs similaires à celles de 2007 sont Palma de Majorque, Saint-Sébastien, Ourense et Madrid. Dans ces villes, le prix moyen des logements finis est entre 20% et 25% plus bas qu’au cours de l’année 2007.
Il convient de noter que l’augmentation inter-trimestrielle de la valeur dans les villes de Barcelone et de Madrid est pratiquement nulle. Malgré cela, elles représentent, avec Saint-Sébastien (3 427 €/m2) les capitales les plus chères du pays, avec une valeur moyenne de 3 389 €/m2 et 2 964 €/m2, respectivement.

Parmi les villes les moins chères c’est-à-dire à moins de 1 000 €/m2 en moyenne, on retrouve Lugo, Ávila, Castellón, Soria, Lleida, Cáceres, Cuenca y Zamora.

Districts des cinq plus grandes capitales

La tendance de la plus forte augmentation annuelle se poursuit dans les quartiers périphériques des trois principales villes (Madrid, Barcelone et Valence),
tandis qu’à Saragosse et à Séville, l’augmentation est toujours enregistrée dans les districts centraux.

À Barcelone, les quartiers de l’Eixample  (quartier central), Gràcia et Sant Andreu enregistrent des hausses de valeur supérieures à 10%. A Madrid, on compte de nombreux districts (Arganzuela, Tetuán, Chamberí, Carabanchel, Usera, Puente de Vallecas, Ciudad Lineal, Villaverde,Villa de Vallecas, Vicálvaro et San Blas) qui subissent un maintien ou une hausse de leur prix. De plus en plus de quartiers de Valence augmentent leurs prix, laissant le centre (Ciutat Vella et L’Eixample) à des appréciations comprises entre 5% et 10%.

L’augmentation des prix dans le centre historique de Saragosse est significative, conférant de la valeur aux quartiers tels que Centro, Delicias et La Almozara. À Séville, les hausses de prix sont beaucoup plus modérées, bien que la vieille ville et Triana soient proches des deux chiffres en pourcentage.
Les quartiers les plus chers, situés dans les deux plus grandes villes et avec des chiffres compris entre 4 000 et 5 000 €/m2, sont, dans le cas de Madrid, ceux de
Salamanque, Chamberí, Centro et Chamartín et, dans le cas de Barcelone, Sarrià-Sant Gervasi, Eixample et Gràcia.

 

Achat de logements et visas de promotions immobilières 

Le volume de vente d’habitations en Espagne au cours de l’année 2018 atteint les 22,7 transactions de logement pour 1 000 logements existants dans le pays, contre 22,4 achats au trimestre précédent. Malaga et Alicante demeurent les provinces où davantage de transactions sont effectuées proportionnellement à leur parc résidentiel: 37,8 et 33,9 transactions pour 1 000 unités construites, respectivement.

Les provinces des îles Baléares, Madrid et Almeria ont également enregistré un ratio de 30 achats au cours des quatre trimestres de 2018.
Au contraire, les provinces moins dynamiques en terme d’achat de logements sont Ourense (7,7 achats pour 1 000 construits dans la province), Zamora (10,6 transactions) et Cuenca (12).

En ce qui concerne l’activité de construction d’habitations, 3,9 visas de nouveaux travaux pour 1000 logements, ont été approuvés en Espagne au cours des quatre derniers trimestres. Les provinces de Navarre, Madrid, Guipúzcoa, Guadalajara, Málaga et Vizcaya se distinguent par plus de six visas approuvés pour 1 000 logements dans leurs parcs résidentiels respectifs. L’activité des promoteurs est moindre dans les provinces d’Ourense, de Zamora et d’Avila, où dans l’année dernière, moins de 1,5 visas ont été approuvés pour 1 000 foyers dans leur parc.

Source et suite: Tinsa

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